財産塾かわらばん　11月号　「マイホームと税金 ③」

～　住宅を買換え場合の課税の繰延　～

居住用財産を譲渡し、譲渡益が発生した場合において、新たに居住用財産を取得したときは、一定の要件満たせば課税の繰延の特例を受けることができます。

（１）適用要件

買換え特例には、相続等により取得した居住用財産の買換えと、特定の居住用財産の買換えの２種類があります。それぞれの適用要件は次のとおりです。

①相続等により取得した居住用財産の買換え
・所有期間が１０年を超える居住用財産を譲渡し、新たに居住用財産を取得すること
・居住用財産は父又は母等から相続又は遺贈により取得したものであること
・居住用家屋の存する場所に３０年以上居住していること

②特定の居住用財産の買換え
・所有期間が１０年を超える居住用財産を譲渡し、新たに居住用財産を取得すること
・居住用財産の存する場所に１０年以上居住していること
・買換え資産である建物及び土地の面積が所定の要件を満たすこと

（２）計算例

この特例を適用して譲渡所得の計算をするとどうなるか、具体例を用いて実際に計算してみます。

＜ 前提条件 ＞
Ａさんは、昭和５０年に取得し、居住していた住宅とその敷地を平成１８年に売却し、新たに住宅を購入して居住しています（特定の居住用財産の買換えの特例の要件を満たしているものとします）。
・譲渡資産の売却価額　　5,000万円
・譲渡資産の取得費　　　不明のため概算取得費（売却価額×5％）で計算
・譲渡費用　　　　　　　100万円
・買換資産の取得価額　　4,000万円
　
①特例の適用を受けずに計算した場合
（イ）譲渡収入　　5,000万円
（ロ）取得費・譲渡費用　　5,000万円 × 5％ ＋ 100万円　＝ 350万円
（ハ）所得金額　　（イ）－（ロ）＝　4,650万円
　
②特例の適用を受ける場合
（イ）譲渡収入　　5,000万円 － 4,000万円　＝　1,000万円
（ロ）取得費・譲渡費用　 （5,000万円 × 5％ ＋ 100万円）×（イ）÷ 5,000万円 ＝ 70万円
（ハ）所得金額　　（イ）－（ロ）＝　930万円
　　　　
なお、この規定は、3,000万円特別控除・軽減税率と併用することはできません。また、今回繰延べられた譲渡益については、次回の譲渡時に精算されることになります。