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財産塾かわらばん 8月号 「相続評価で差がつく」

~ 広大地評価について ~

相続を計算する税理士によって税額が違うのは、よく聞く話です。
相続税は常に改正されること、実際申告に携わる機会が少ないなどによる差です。

今月はそのなかで、評価が大きく違ってくる、広大地についての話しです。
広大地は平成16年改正され、実務上利用されています。
広大地の評価のとき、知らない人は通常の補正率で計算して、結果高い評価で申告を行なったり、知っている人は各人が思い思いの開発想定図面を書いていましたが、不公正をなくすため、一律簡単な下記のような計算方法になりました。

広大地の価額=正面路線価×広大地補正率×地積
※広大地補正率=0.6-0.05×地積/1000㎡
地籍は5000㎡超は同じ補正率

広大地に該当すれば最高65%減になります。
通常の補正率を使う評価ですと3割以上の減は大変です。

問題は、計算が非常に簡単になった一方、該当するか否かの判定が難しくなってまいりました。

どちらかといいますと、税務的判断より、不動産的判断が要求されます。
最近、各地で利用され、一部厳しい裁判事例もでて、否認案件もみうけられます。
しかし、大きく納税が違うため、適用を検討せざるをえません。

なお、この適用は選択制でなく、該当すれば強制適用です。
ただし、利用しないとき、税務署側から評価が低くなる広大地の適用を指導はしてくれないと思われます。
とにかく、慎重な判断が要求されます。

なお、適用していないとき、1年以内なら更正の請求で還付をうけられることもあります。
判断の決め手になる要件は大きく三点です。

1、周りに比べて広い
2、土地の区画形質の変更伴う開発行為が必要で、公共施設用地負担金がかかる
3、経済的に最有効使用がマンション適地でないこと

これだと簡単におもわれますが、個々に判断は難しいです。

いろいろきびしい反面上記の要件に該当すれば適用できるケースもあります。
たとえば、

調整区域内の雑種地でも条例指定区域内にある土地
未線引き地域で用途地域がさだめられている土地
市街化区域で前面道路幅2m未満で開発できない土地
宅地以外の農地、山林、原野
容積率300%越えていても前面道路幅が狭いため基準容積率が300%未満の土地
農家住宅などで建物が建築されている土地
500㎡未満の土地でもミニ開発分譲が容認されている地域

など、個々の事例によって、判断が違ってきます。

最近実行しました、当事務所の事例では、7箇所検討のうち、4箇所適用しました。
評価の減少額は、ほぼ3億近くです。

相続の計算において、実践と研究している事務所とそうでない事務所とさらに差が開いていくことでしょう。

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